第一部分 房地产专业知识

一、名词解释：

房地产——是房产和地产有机结合而组成的统 一整体。指具有一定经济权属关系的房屋和土地的总称，房屋和土地是不动产的主体。

房 产——商品房屋的统称，或指在一定的所有制关系下作为不动产的房屋。

地 产——非指所有的土地，在法律上有明确的权属关系，并能给经营者、使用者带来经济效益的土地。

开发商——策划、开发房地产项目并筹资建设的房地产公司，具有开发资质，设计和工程，有一定的人数，但不一定具有资金。

发展商——商业叫法，有资金但不一定有资质，拍卖土地，拍卖成功成为项目公司，项目完毕即结束。

建造商——负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。

土地使用权——土地使用者在一定时期内对土地的占有、使用和经营的权 利。

土地所有权——指土地所有者对土地占有、使用、处分和收益四权，是土地所有制的法律表现

土地使用权出让——指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权划拨——指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权没有使用期限的限制。

国有土地使用权拍卖——指在指定的时间和公开的场所，在拍卖主持人的主持下，竞买人公开竞价，由最高竞价者获得土地使用权的行为。

房地产开发——指在依据《城市房地产管理法》取得国家土地使用权的土地上，进行基础设施房屋建设的行为。

房地产转让——指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产抵押——指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产租赁——指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人用，由承租人向出租人支付租金的行为

商品房——具有经营资质开发企业所开发和出售的房屋。

经济房——指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性、适用性的特点。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，此类住宅减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。

安居房——指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，由政府补贴的非营利性住房。（一般住用5年后方可进入市场）

商品房买卖合同——已取得《商品房预售/现售许可证》的开发商，在销售商品房后与客户签定的正式合同书，并送房产局办理商品房买卖合同备案，凡未经审核、登记的商品房预售/现售行为无效。

预售证——指通过市国土房管局审核批准，允许开发商出售商品房的证明，有具体编号。

商品房现售——指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售——指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

返本销售——指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

售后包租——指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

分割拆零销售——指房地产企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租) —— 指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。无论销售方式还是投资方式,总的来说购买者将是“一分投入,十分回报”。

发展商不得采取哪些方式销售商品房？

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

产权式商铺——即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式,最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的,将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

准现房——建筑进度已到拆棚架阶段做好外墙只剩下室内部分，约三个月左右交付使用。

期 楼——楼花，尚未交付使用的商品房。

现 楼——已经通过验收并交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住。

房屋的建筑面积—— 指房屋外墙（柱）以上各层的外围水平投影面积。（包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上含2.2米的永久性建筑）。

使用面积 —— 房屋内全部可供使用的空间面积，即内空面积，俗称地毯面积。

实用面积 —— 即套内建筑面积，每个单位实际使用面积（包括墙体柱体部份）

套内墙体面积——是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积——按阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积计算。

公摊建筑面积——包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的非经营性的物业管理用房的建筑面积，并且还包括套与公共建筑之隔墙和外墙水平投影面积一半的建筑面积。

分摊面积——公共场所（如楼梯）及公共设施（如电房）所占用的面积，按一定比例分摊给每户的面积

飘窗台面积——窗台高度超过2.2米则计面积,不够2.2米则可不计面积。

合同约定面积——商品房预售测绘的面积，由开发商及房产测绘科暂测的面积。

产权面积——办产权证时，房产局测绘科实地丈量的面积，业主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，是由房产局确定认可的。

销售面积=套内建筑面积+分摊面积。

什么是套内房屋使用面积？

套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4内墙面装饰厚度计入使用面积。

什么是套内阳台建筑面积？

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

什么是房屋的共有建筑面积？

房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。

房屋的共有建筑面积包括哪些内容？

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

什么是房屋的基底面积？

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

什么是房屋的建筑面积？

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

房屋的公用建筑面积是如何分摊的？

每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。

容积率=总建筑面积÷总占地面积 ; （大小区别，拍卖时有约定）

建筑密度=建筑基地面积÷用地面积;

密度=建筑物占地面积÷总占地面积;

实用率=套内建筑面积÷建筑面积

绿地率=绿地面积/总占地面积×100%。绿地率的计算不包括架空层绿化、楼顶平台绿化是主要的特征。

绿化率=平面绿化面积总和/总占地面积×100%

间距——指建筑物之间南北向和东西向的距离。

进 深——住宅的长度，建筑学上指一间独立房屋从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

开 间——在住宅设计中，指一间房屋内一面墙皮到另一 面墙皮之间的实际距离。

层 高——指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离（楼板厚度一般为8—15CM）。

净 高——层高减去楼板厚度为净高。

最低价——指目前销售中最低价格的单位（起步价）。

最高价——指目前销售中最高价格的单位。

平均价——指楼盘销售总价除以总销售面积之后的价格。

一口价——指不分楼层、座，大部分为一次性付款的。（一般为促销时或尾盘时使用）

物业管理——指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。物业管理企业利用现代管理科学和先进的维修养护技术以及经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。 （前期物管与后期由业主骋用）

住宅根据楼层分类：低层住宅、多层住宅、高层住宅。

低层住宅：指高度底于或等于10米的建筑物（1-3F），为砖混结构。

优点：占天占地、舒适度、方便度和空间优于高层住宅。

缺点：占地多，土地使用率低。

多层住宅：指高于10米，低于24米的建筑物（4-6F），多为砖混结构，也有框架。

优点：工期较短；无需像高层住宅增加电梯、高压水泵、公共走道等方面投资；

缺点：底层和高层的居住理想较差；设计和建筑工艺定型，使在结构上，建材选择、空间布局上难以创新。

高层住宅：分为小高层（7-15F）、高层（16-24F）、超高层（30F\100o米以上）。

多 层——指六层（含六层）以下的房屋，普通住宅无电梯。

小高层——指七层（含七层）以上至十五（含十五层）的房屋，按有关规定，均须配电梯。

高 层——超过十六层（含十六层）的楼宇，安装有电梯。

根据住宅承重结构分类：砖混结构、框架结构、框架剪力墙结构。

砖混：是指由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土梯板盖的住宅。

优点：隔音、保温和隔热优于混凝土和其他墙体材料；空间较大。

缺点：抗震性差。

框架：以钢筋混凝土浇捣为承重梁、柱、墙、盖为骨梁，再用砖或轻质板材隔墙分户装配而成。

优点：抗震性好；内墙可自由分割；使用年限长。

缺点：空间棱角多；成本较高。

框架剪力墙：以钢筋混凝土浇筑成为承重、抗水平力的梁柱墙结构。再用砖或轻板材隔墙分户装配而成。（电梯间、超高层多采用）

按照住宅设计特点分类，目前南宁市房产市场户型可分为以下3种：

跃层住宅：（即楼中楼）住户占有上下两层楼面，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。此类住宅一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。跃层住宅新颖别致，易于利用空间，布局紧凑，功能明确，居室之间的独立性和私密性加强。

错层住宅：室内平面不在同一水平线，存在一定落差的住宅。（一般落差在30—60CM）

复式住宅：复式住宅看起来也是两层，是“楼中楼”，但它并不具备有完整的两层空间，只是层高比普通住宅高，然后在局部作出夹层，安排卧室、书房等，用楼梯联系上下。复式住宅上下同一空间内，从下层室内可以看见上层墙面、栏杆、走廊，其中错层式指正也是复式住宅的一种类型。此类住宅新颖别致，易于利于空间、布局紧凑，功能明确，居室之间的独立性和私密性加强。

普通平面住宅：此类户型比较常见，也就是所有的起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台等处在同一平面上

四个回路包括：电插、电热、照明、空调。

商品房必须经过：（1、勘察、设计、建设、施工和监理、五方联合验收。2、建设工程消防意见书。3、市政、城市排水许可证。4、市供电部门签署的供配电设施验收合格意见。5、市自来水公司出具的的同意用水证明。6、市拆迁管理部门出具的落实拆迁安置证明。7、小区道路已按规划要求完成建设。8、小区室外燃气管道完成，室内到户。9、小区内电话电视线路到户。10、小区绿化方案按园林管理部门备案，绿化工程按方案要求进行建设。11、已签定物业合同，已选聘相应的物管资质的物业公司。）才能交付使用。

土地开发要达到“三通一平”：指通水、通电、通路及场地平整的规划要求。

五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、 通电、通路、通讯、通排水、平整土地。

七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。

住宅户型平面设计的四明是：明厅、明厨、明卧、明卫 。

一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；

二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场

定金: 是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。

订金: 是当事人约定一方向对方给付一定费用作为债权的担保。债务人履行债务后，订金应当抵作价款或者收回。给付订金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还订金；收受订金一方不履行约定的债务的，应当原价返还订金。

据国务院令279号文件《建设工程质量管理条例》规定保修责任：

地基基础、主体结构在法定使用年限内承担保修；

屋面防水、外墙面、卫生间渗漏保修五年；

墙面、顶棚抹以脱落保修一年；

地面空鼓、开裂、大面积起砂保修一年；

管道堵塞保修2个月；

门窗翘裂、五金件损坏保修一年；

电气管线、给排水管道保修二年；

灯具、电器开关保修6个月。

（保修期内费用由甲方承担。）

商品房开发过程：

由发展商通过拍卖或转让的方式取得开发地块，交齐有关款项及办齐有关手续后，由国地局发出《建设用地批准证书》即：《土地使用证》，发展商取得该证后，对该地块进行规划设计，设计完成后申报规划局审批，批准后，由规划局发出《建设用地规划许可证》，然后由发展商招标选择施工队，并将有关资料申报建委，由建委批准后发出《施工许可证》及《建设工程规划许可证》，施工队进驻现场并开始施工，由建筑施工过度达到预售要求后，多层无地下室必须建至二层，高层有地下室必须建至正负零，发展商可取得由房产局发出的《商品房预售许可证》，并开始发售所开发的项目。（预售条件？）

房屋产权证书——是权利人拥有住房所有权，并对住房行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，由住房所在地人民政府房屋行政主管部门核准房屋权属登记后颁发。

包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证三证。

其中房屋共有权证和房屋所有权证法律效力同等；房屋所有权证书由房屋所有人收执；共有的住房，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书一份；对设定住房抵押权、典当等他项权利的，由他项权利人收执房屋他项权证书，他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

第二部分 相关基础知识

基础知识

什么是二手房？

二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

什么是已购公有住房？

指职工按住房制度改革政策所购得的住房。

什么是解困房？

是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。

什么是房改房？

经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

什么是房屋拆迁？

房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？

这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完整齐全。具体如下：

商品房：

a、已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；

b、已交清购房款（持有全额购房发票）；

c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。

房改房：

a、经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；

b、已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

拆迁安置房：

a、拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。

b、拆迁安置房产权办理，均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税费及申办领取土地房屋权证。

商品房面积由谁来申请测绘？

目前购房人办证难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。

商品房建筑面积的组成？

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

目前我市实施房产测绘所依据的标准是什么？

实施房产测绘，应严格按照现行国家标准《房产测量规范》执行。

开发商有权出售露台吗？

根据有关规定，露台属于共用部位，属于全体业主共有，开发商无权将露台的所有权、使用权单独转让。

契税只交一次就可以了吗？

对客户来讲，一套房产只要交一次契税；对一套房子来说，只要经过一次交易就要交一次契税。

买卖二手房应缴交哪些税、费？

买卖二手房应缴交的税费有：契税、印花税、交易手续费、个人所得税、土地房屋变更登记费及工本费等。似乎这些税看起来名目很多，但是也存在减免的可能，这要根据房管局最近的规定数据为准。

契税：住宅面积在144平方米以下的契税为1.5%；住宅面积在144平方米（含144平方米）以上的契税为3%；非住宅（车位、杂物房等）的契税为：3%。

公有住房的契税是多少？

公有住房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%。

写字楼、店面、商场、车库的税费和住宅的一样吗，按多少缴交呢？

不一样。写字楼、店面、商场、车库的契税是成交总价（或评估价）的3%；交易手续费是：12元/平方米（写字楼）、14元/平方米（车库）、300元/个（车位）20元/平方米（商场）；印花税都是成交总价（或评估价）的0.05%；营业税是按增值部分的5.55%缴交。

所有的房产都要交个人所得税吗？

不一定。这要分是公有住房还是商品房，还要分是否唯一住房或第一次出售、是否增值等情况而定。

办理赠予的房产，需交哪些费用？

需交纳税费、公证费（千分之二）和评估费（千分之五）。

（注：以上数据比例及计算依据以市房产交易中心公布的最新标准为准。）

依法转让以划拨方式取得的公有住房，出售时需要缴纳土地出让金吗?

需要。买方须按成交价或评估价的1%缴纳土地出让金，已按市场价或商品房指导价购买的公有住房部分，可以不缴纳土地出让金。

依法转让以划拨方式取得的商品房，出售时需要缴纳土地出让金吗？

转让在划拨土地使用权用地上建造并允许出售的商品房和1999年12月31日以前房管所以当时商品房价格出售集资翻建的房屋的，按下列标准缴纳土地出让金：

（1）土地用途为商业、旅馆的，按《规定》规定 定的出让底价的15%缴纳土地出让金。

（2）土地用途为居住、办公、工业的，按该房屋分摊的土地面积每平方米20元缴纳土地出让金。

法 律 法 规

购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？

产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续（限于直系亲属）；若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。

已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？

可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办理赠与公证、房产评估后，到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续。

我和父母住在一起，房屋是父母购买的，可以提取我本人的住房公积金吗？

不能。《住房公积金管理条例》规定，对购买的房屋不拥有所有权（产权）的家庭成员（包括配偶、父母、子女等）不能提取自己住房公积金账户内的存储余额。

最近我要装修住房，能否提取住房公积金用于装修？

不能。《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修（大修是指需要牵动或拆换住房部分主体构件，但不需全部拆除住房）自住住房的，可以提取自己住房公积金账户内的存储余额。装修不属大修范围，因此装修住房不能提取住房公积金，中修、小修也不能提取住房公积金。

买商品房时，住房公积金能否直接充当首期款来使用？

不能。职工购买商品房，须先交纳购房首期款（购房款的30%以上），并办理完住房贷款手续后，凭购房发票、购房合同的原件和复印件（如果购房发票和购房合同抵押在银行的，所持复印件须经贷款银行盖确认章），到市住房公积金管理中心办理住房公积金支取审批。

土地及综合类

土地用途包括哪些种类？

土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？

土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。

土地使用权的出让方式有哪些？

土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。

什么是拍卖出让土地使用权？

拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？

凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。

什么是招标出让土地使用权？

招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

什么是协议出让土地使用权？

协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

如何了解地价是否交清？

对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；

对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；

对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度

规划与设计类

《建设工程规划许可证》包括哪些内容？

《建设工程规划许可证》包括下列内容：许可证编号；发证机关名称和发证日期；用地单位；用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；计容积率面积及各分类面积；附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》？

已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见。

对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？

未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，市规划主管部门可以采取查封，扣押等行政强制措施。

对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？

成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。未完成时，同期的其他项目不予规划验收。

对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的使用有哪些规定？

凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用。

某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？

不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。

开发与建设类

商品房预售需要具备哪些条件？

商品房预售需具备以下条件：1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；4、已确定施工进度和竣工交付使用时间；5、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；6已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；7法律、法规规定的其他条件。

房地产现售需要具备哪些条件？

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实

什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？

凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：

1、未取得商品房预售许可证的预售商品房；

2、在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；

3、违章建设的房屋；

4、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；

5、权属有争议的房屋；

6、法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

在房地产广告中，不得包含哪些内容？

房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

发展商不得采取哪些方式销售商品房？

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供：“竣工验收备案表”、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？

预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。

转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？

转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。

发展商能否为买方改名？

根据《房地产行业管理条例》的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。

公共开放空间可以出售或转让吗？

公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。

销售与转让类

售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？

除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。

房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？

产权转移登记后， 房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。

购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产证》时却没有反映出来？

现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。

在什么情况下，房地产买卖合同无效？

违反法律、法规的房地产买卖合同无效。 无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。

房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。

测绘类

商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？

商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价。

成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

产权登记类

什么叫房地产登记？

房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。

哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？

房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

房地产登记的权利人名称是如何确定的？

房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：

(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；

(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；

(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；

(4)个人，为合法身份证明上的姓名；

(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。

什么叫“确权”？

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

《房地产证》主要记载哪些内容？

现在所发的《房地产证》，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。

地下室、停车场及车位可否销售、抵押？

地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。

在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。

被司法部门依法查封的房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？

被依法查封的房地产不得转让和抵押。《房地产登记条例》规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限，最长不得超过六个月。

查封或限制六个月后未继续查封或限制的，登记机关可迳为注销查封或限制并予以公告。

个人转让房地产需要涉及五类税种：

契税：住宅面积在144平方米以下的契税为1.5%；住宅面积在144平方米（含144平方米）以上的契税为3%；非住宅（车位、杂物房等）的契税为：3%。

营业税：国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5.5%的营业税。

个人所得税：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按交易赢利额的20%税率缴纳个人所得税。

土地增值税：土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四档。（目前尚未征收）

印花税：个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

七种可以退房情况：

延期交付房屋；

开发商开发手续不全,导致合同无效；

开发商没经购房人同意擅自变更设计 ；

不能办理产权证 ；

合同约定的房屋面积误差超过3% ；

房屋质量导致严重影响使用 ；

房子存在抵押、联建或其它经济纠纷 。